Repertorio Tributario

Materia

Tributación aplicable a encargo fiduciario en el ámbito de proyectos inmobiliarios.

Consulta

Una empresa del rubro inmobiliario invita a personas a participar como inversionistas; quienes realizan un aporte en dinero a cambio de una participación determinada en los resultados de este.

Para ello celebra un contrato de “asociación o de cuentas en participación” donde la sociedad inmobiliaria asume como gestor y los inversionistas como partícipes inactivos. Luego, en su mayoría, los inversionistas son personas naturales que no han iniciado actividades como empresarios individuales.

En la práctica, la empresa restituye, en primer lugar, el capital aportado para luego pagar a los partícipes las utilidades una vez que estas se van generando con las ventas del proyecto; por lo que consulta respecto a la tributación aplicable al caso en comento.

Análisis

Al respecto el SII informa:

1) El contrato no se correspondería con uno de “asociación o de cuentas en participación” atendido que sería suscrito por partícipes que no son comerciantes. Con todo, podría calificar bajo el concepto tributario más amplio de “encargo fiduciario” (artículos 28 del CT y 13 de la LIR). Siendo entendido este por el Servicio como: cualquier tipo de acto, contrato u operación en que prime la confianza o la consideración especial respecto del gestor y que, por ejemplo, implique un traspaso de bienes o encargo de negocios.

2) En tanto se acredite la efectividad, condiciones y monto de la participación en el encargo fiduciario, los aportes que el “gestor” reciba de los “partícipes”, no constituyen ingresos tributables para el gestor, porque conforman un pasivo a ser rendido con posterioridad y, a la vez, un activo representativo de la inversión recibida, razón por la cual no producen efectos en la determinación del capital propio tributario del gestor.

3) A la luz de los artículos 28 del CT y 13 de la LIR, el gestor, es el único responsable de los impuestos que se generan, a menos que se pruebe la efectividad, condiciones y monto de la participación de los partícipes y, además, se haya efectuado la correspondiente rendición de cuentas.
En este último caso, cada partícipe será responsable de las rentas que en su proporción obtenga con ocasión del contrato y habrá que distinguir a los partícipes según el régimen al cual se encuentren sujetos y del tipo de renta que les corresponda.

4) El actual N° 7 del artículo 17 de la LIR dispone que las devoluciones de capital no constituyen renta hasta el valor de aporte o adquisición de la participación y sus reajustes.

5) Finalmente, considerando que con motivo de este tipo de contratos no necesariamente se percibirán los resultados solo en una oportunidad, el SII considera que las rentas que beneficien a los partícipes que no son contribuyentes del IDPC no pueden ser calificadas como rentas esporádicas en los términos dispuestos en el N° 3 del artículo 69 de la LIR. Por lo anterior, corresponde efectuar la declaración de impuestos de acuerdo a lo dispuesto en la primera parte del inciso primero del artículo 69 de la LIR.