Repertorio Tributario

Materia

IVA en la venta de un inmueble construido en terreno ajeno.

Consulta

Se ha solicitado al Servicio un pronunciamiento sobre el tratamiento tributario en IVA de la venta de inmueble construido en terreno ajeno.

Se otorgan los siguientes antecedentes:

De acuerdo con la presentación, una persona natural compró un inmueble a una sucesión en 2006, creyendo ambas partes que el objeto de la venta recaía sobre el bien raíz donde habitaba materialmente la causante.

Luego, dicha persona natural vendió el mismo inmueble a su representada en el año 2008, quien emplazó una construcción con destino comercial en él y que actualmente está registrada como un activo en su contabilidad.

Posterior a la construcción, la compradora se percató que el terreno del cual era propietaria correspondía en realidad al lote colindante, y no a aquél donde construyó. Señala que el error se produjo, en parte, porque el título inmediatamente anterior al de la causante tenía el mismo dueño para ambos terrenos, no siendo fácil su identificación, además del hecho que la causante habitaba tal inmueble.

Advertido este error y para efectos de regularizar la situación, la dueña del terreno construido, una empresa inmobiliaria, desea vender el terreno a su representada, presentando dudas en cuanto al valor de la operación y su afectación con IVA.

Análisis

No corresponde a este Servicio emitir un pronunciamiento acerca del valor que debe utilizar el contribuyente en la venta del inmueble, por cuanto aquello no dice relación con materias tributarias de su competencia.

Sin perjuicio de lo anterior, todavía es necesario tener presente lo dispuesto en el inciso primero del artículo 6694 del Código Civil, que trata sobre la construcción en sitio ajeno sin conocimiento del dueño del terreno, otorgándole a este último un derecho de opción entre hacerse dueño de lo edificado previo pago de las respectivas indemnizaciones, o de obligar al que edificó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por el tiempo que lo haya tenido en su poder.

La doctrina mayoritaria ha entendido que quien edifica en suelo ajeno, sin mediar contrato, mantiene el dominio de lo construido hasta que se le pague su valor, y sólo una vez acaecido aquello, el dueño del terreno se transforma en propietario de la construcción.

Para fines tributarios, en la medida en que el contribuyente haya edificado por error en terreno ajeno sin conocimiento del dueño, no habiendo pagado este último el valor de la construcción conforme al artículo 669 del Código Civil; y siendo objeto de la compraventa únicamente el terreno, la operación no se encontraría afecta a IVA de acuerdo con N° 1°) del artículo 2° de la LIVS.

Lo anterior deberá ser acreditado fehacientemente en las instancias de fiscalización correspondientes. De no acreditarse, el objeto de la venta recae sobre un inmueble construido, y siempre que ella fuera realizada por un vendedor habitual, concurrirían en la especie todos los elementos del hecho gravado “venta”, encontrándose por este motivo la operación afecta a IVA.